编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:花满楼,原标题:《广州,一线城市的衰落之殇!史上最全购房攻略!》36氪经授权转载 广州,这座城市,承载了太多的荣华,注定也要承载更多的质疑。爱她的人儿,觉得她质朴、低调、不浮躁,给人一种舒服的感觉。不爱的人儿,觉得她传统、腐朽、不摩登,总是缺了点狼性。 广州今日之尴尬,似乎在多年以前的城市规划和产业布局就埋下了。 广州,在历史上,最让人记得的,清朝闭关锁国时期唯一的通商口岸,乾隆二十二年(1757年),清政府一道圣旨,设立广州十三行,是清政府指定专营对外贸易的垄断机构。 “洋船争出是官商,十字门开向三洋;五丝八丝广段好,银钱堆满十三行。” 这几句诗,描述的就是当年的盛景,今天的沙面,广东外事博物馆、汇丰银行、英国雪厂、海关馆舍、露德天主教圣母堂、沙面基督堂...都在诉说着千年商埠当年的繁华。 今天的沙面,依然是游客云集,巴洛克风格的建筑、树冠繁茂的古树,是广州主城区独特的风景,每逢节假日便吸引新人来这里拍摄婚纱照。 商贸,成就了广州今天的繁华,但是也让广州落后了这一波互联网的浪潮。也正是互联网,让深圳和杭州有了叫板广州的实力和资格。 商贸依靠是发达的水陆空交通,方便商品集散,一直以来广州的定位就是商贸城市,虽然有探索过其他的支柱产业,但是都水土不服般地一一烂尾了。 今天的广州有多年积累的荣光,也有在新时代下的落寞,如果现在让你说起广州有什么知名的企业:唯品会、微信...然后好像就没有了。 在一线城市的竞争中,稍微落后一点就会被甩的老远。广州最大的问题就是在于产业瓶颈太明显了。 阿里腾讯是有人才就可以扩展产业链、开拓业务、投资具有增长性的公司,而广州的商贸需要原料、工厂、仓库…生产效益始终不能突破。 想想当年的东北,重工业基础和人口在全国都有很大的优势,而随着产业升级,东北便永远地没落了,任凭“振兴东北”的口号喊得再响,东北的人口和产业还是不可挽回地衰败了。 当然,拿今天的广州类比以前的东北,不至于这么惨,毕竟瘦死的骆驼比马大。 但在中国城市的竞争中,东北无疑是给所有的城市都敲了一记警钟,而今日的广州,也是因为衰落,备受质疑。 其实不仅仅是东北,还有天津的衰落、济南的衰落、南京的衰落,何尝不是落后一点点就难以再超越? 南京尚且是有一些政治因素的,而广州虽然说华南的经济中心,但当旁边有了个更强大的深圳,那广州的未来会不会悲哀得像今日的济南一样,退位让贤,甚至提出“支持青岛建设国家中心城市”的无奈之举,深圳有好的资源、好的发展前途,那么广州是不是同样也会被深圳吸血? 这个问题确实很严重,但是你不可否认的是,它正在发生。 1 广州为什么一直被diss踢出一线城市? 这5年里,广州做错了3件事,从此被深圳碾压超越,现在更是被杭州压在头上。 1.广州失去互联网的5年 改革开放至今,广州一直都是以传统商贸见长,这5年里,深圳凭借着腾讯、华为快速崛起,南山产业园带起了一片独角兽企业,一举成为全中国产业结构最具活力的城市。 杭州依靠阿里,带动电子商务的整个产业链,互联网人才辈出,让杭州有了成为下一个一线城市的底气。 广州最失败的地方,应该就是没有利用自己优势集中力量发展起来,10年前,广州珠江新城与深圳福田深南大道对标,十年后广州找不到一个地方能够对标深圳南山科技园。 所以,当你在站在广州最繁华的花城广场,看着珠江新城的摩天大楼,东塔、西塔之外,你会发现,那些大楼上挂着:中国人民银行、交通银行、广州农商行、广州银行、广发银行,还有便是P&G、普华永道、安永、德勤,你很难看到有互联网公司的牌子。 而在深圳南山,一水儿都是互联网公司,腾讯、中兴、大疆...还有在广州的大学城,出了校园,基本就是一片大片的荒草,要走去地铁站的路上,周围基本没有什么大公司。 而在北京海淀大学城,你骑着摩拜,沿着五道口跑一圈,不到5分钟,清华北大、阿里百度腾讯京东今日头条... 这些大厦的背后,除了是一个个实力雄厚的独角兽公司,还有贯通互联网上下游的产业链。 广州失去互联网,失去大企业的这5年,许多城市迎头赶上,将广州甩得老远。 2.广州城市规划失败的5年 一直以来,广州城市规划中最大的问题就是主城区城中村、旧厂房、老破小拆不掉,土地利用效率极低,城市升级推进缓慢。 2018年,广州待共有城市更新资源594平方公里,其中旧村庄320.65平方公里,占比高达54.2%;旧厂房20.7平方公里,占比35.1%,旧城63.5平方公里,占比10.7%。 全市只完成了猎德村、林和村、潭村、杨箕村、琶洲村、黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村10条城中村改造。因为南方是小政府,不像北方政府那种大政府那么强势,指哪拆哪,所以时至今日,广州主城区的拆迁依然是举步维艰。 在郊区造各种产业园,但是缺乏前瞻性规划和集中力量做好基础设施建设。 广州早早就提出了“东进西联北优南拓”的城市发展规划,“东进”,其实广州的城市中心就是由荔湾-越秀-天河,一路东进,而东进的另一个方向是广州黄埔,通过黄埔科学城来为广州产业升级造血。 西连,西联主要是连接佛山,虽然广佛多年来一直都在倡导同城化,但是西边已没有什么土地可拍,只有政府有利可图,政府才会有动力去完善基础设施建设,修桥铺路建公共设施建学校建医院建公园。 西联,曾一度让金沙洲和佛山环广区域的房地产陷入疯狂,成为广州最纯粹的刚需大本营,但奈何地铁预期被房价过早透支,最终因为城市规划不合理,金沙洲成为广州最拥堵的地方,过江进城难,出城更难。 北优是连接着广州经济相对较差的白云区,群山起伏,长期交通不便,配套长期跟不上,如同鸡肋,食之无味,弃之可惜。 花都从化的产业基础太薄弱,虽然有国际航空枢纽的规划,但是规划落地很慢,基本很难执行下去。 真可谓是广州城市规划中的败笔。 南拓主要得益于广州早期的外地人买不起广州主城区而转战城乡结合部的番禺买房,所以早早就积累了人气。南沙是有国家级自贸区+粤澳大湾区中心的加持,在城市发展中一直备受关注。而且南沙番禺都是平原,可利用面积还是相对较多的。随着粤港澳城市群的推进,南沙的地缘优势越来越突出。 3.广州人才造血吸血功能衰竭的5年 相比北上,一众名牌大学扎堆,城市的人才造血能力相当强,而深圳,虽然大学少,但是人家的吸血能力强啊。 每年能吸引大量的海归和来自名校的高精尖人才涌入深圳,况且深圳深知自己教育上的短板,现在已在龙岗大运城引进香港中文大学、北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学、哈尔滨工业大学(深圳)国际设计学院。 而广州呢?虽然说广州的中大华工暨大华师是211,但是这些学校放在全国的名校榜单就完全丧失了战斗力。 不管是北上赶人,还是深圳大力放开落户吸引人才,他们都是因城施策,而广州呢?广州完全错失了招揽高端人才,快速提升城市竞争力的机会。 2 为什么广州房价一直涨不上去? 最大的原因还是因为大家对广州的房价预期不看好,以及限购5年社保,不放开落户,不能买。 再来看看广州目前的房价▼ 广州主城区拆不动,直接就造成了主城区供地长期稀缺,而造新城就造就了广州郊区的大量供地,库存巨大。 其实广州的主城区天河越秀并不便宜,但是主城区的老破小集聚,没有电梯、花园小区、户型落后,导致房子的居住品质极差,房价长期涨不上去,所以在广州“老破小”和“远大新”之间,很多人都会选择老破小,因为“远大新”因为交通不便根本住不了人。 广州的二手房已严重处于存量市场,许多二手房挂牌许久,都不能成交。长期以来广州的改善需求并没有得到满足。 长期供需失衡且预期不看好的市场,造成了广州的房价严重落后于北上深,更是难以涨上去。 3 广州与深圳不同,是一座老城,广州的老城区从荔湾到越秀,再到天河,接下来还要一路东进,琶洲、黄埔科学城,所以如果你是赌广州未来的城运,那肯定是选东边最好。 目前广州的城市就是由三条中轴支撑起来的:文化中轴(学区房)、城市中轴(地段和景观好)、创新中轴(近郊产业群),他们所对应的卖点也是不一样的。 如果你是打算买广州的市区二手房,而且预算足够,大可以选择广州的黄金三角:珠江新城、琶洲、金融城。 珠江新城作为广州的CBD,地段好配套全学位好邻居高端,房价看涨预期强烈。 在珠江新城3公里内,一般被广州人称作“土豪区”,四个地铁直达,开车不会超过10分钟,房价均价8万+,而在这三公里内也是有高低之分的,往东是著名的土豪拆迁户集中地:猎德、潭村、冼村,均价11万+。 其中猎德和潭村的坐北朝南一线江景房,是珠江新城最贵的豪宅。 珠江新城以北是广州最繁华的商圈——体育西路、石牌桥,涵盖了广州众多商场:天嬛、天河城、万菱汇、太古汇,这些地段虽然占了商业配套优越的好处,但是由于开发较早,所以楼龄基本也比较老,而且不少为独栋,不是花园式小区,所以溢价有限。 珠江新城西边的五羊邨、杨箕隔了一条广州大道,已属越秀的地界,虽然也是拆迁户集中的地方,但是房价不可与珠江新城相媲。同样的房价,价格至少便宜2-3万。 我们一直说深圳湾后海的豪宅值得长期看好,其实在广州也是一样的,只要你有足够的购买实力,珠江新城的房子就是广州未来5年内的房价天花板了。 琶洲电商总部是腾讯、阿里、唯品会、小米、国美广州总部的聚集地,这些电商企业聚集在此,会将这个片区的配套设施带动起来、有了人流和产业。 现在的琶洲每天都是几十个塔吊同时开工,如火如荼建设,是广州耗费巨资打造的新城。 金融城因为政治的原因,早早规划却搁浅了,错失了5年来最适合进一步发展金融CBD的时机,但幸好现在又重新在推进建设,汇金中心、绿地中心等写字楼拔地而起。 以上三个区域,都是广州高净值投资者的优选。 4 广州富人区在哪里? 其实,对于刚需来说,选择在广州地铁沿线附近房子问题都不大。 而广州的真正的富人区在哪? 当然就是珠江上的二沙岛。 穿过二沙岛的烟雨路,就可以看到非常开阔的公园景观,人们穿行在种满结缕草、鸢尾和景天的小径,细叶榄仁和铁冬青投下斑驳婆娑的碎影,凤凰木上鲜红的凤凰花衔枝头。耳边满是婉转清脆的鸟叫。休息廊上,妈妈坐在长椅上,孩子快乐地在草坪上玩耍,踢足球、放风筝、做游戏...甚至还有爸爸带着孩子在树下挂了个吊床,轻轻地摇啊摇...这是每个晴朗的周末,二沙岛不变的风景。 不仅仅是公园里大树参天、四季花开,二沙岛珠水环绕,两岸葳蕤的绿树环岛而生,连绵不断。 一线江景小岛+主城区别墅群+舒适的居住环境,成就了广州最知名的富人区二沙岛。 5 广州的学区房怎么挑? 广州,长期以来,所有广州人买学区无疑就是选择越秀老破小,特别是面积越小越受欢迎,单价也越高。因为这里是老城区,有全广州最好的教育。 在广州排第一圈层的学除了华师附小,就是东风东路小学,就像哈佛早于美国,东风东路创办于1948年,比共和国的历史还长一年,原是美国教会创办的学校,后交由政府管理,东风东路小学稀缺的2万套学区房每逢3月,成交量就会异常活跃。 越秀的名校资源是历史积累的,东山培正小学、淘金小学、中星小学、小北路小学、育才小学也是属于广州第二梯度的小学。 近几年来,随着天河教育建设的跟进,也涌现了一批省一级名校:体育西路小学、体育东路小学、华阳小学。 天河的学区房短时间内虽然赶不上越秀,但是由于城市规划晚,不至于被老破小包围,加上经济的加持,大有超越之势。 由于这个板块非常重要,所以,所以我做了一份广州全市的学区房全攻略,有需要的朋友可以在公众号对话框输入【广州学区房】关键字,获取详细文章。 6 广州最值得投资的新房板块在哪里? 1.广钢新城 广钢可谓是一代老广州人的记忆,广州有今日的发展,广钢功不可没。2014年,因为广州主城区的供地长期紧张,所以广钢新城拍地入市,目前北区建设基本于明年完成,南区刚刚启动入市。 广钢新城位于广州最早的老城区荔湾,西至花地大道南,北临白鹅潭商圈,东与广纸新城望江相隔,是继珠江新城之后,广州全力打造的高端住宅区,占地657.4万平米,要住20.7万人口。片区吸引了保利、金茂、中海、华发、葛洲坝、北大资源、等开发商争相涌入拿地建设。2013年规划出台。2015年首盘开售至今,一直都是广州刚需改善置业的热门板块。 广钢新城由美国SOM公司操刀,模仿纽约曼哈顿“千亿造城”的理念,分为北区-中央公园-南区,中间为34.7公顷的中央公园,北区最先开发,目前都已陆续交楼,南区的拍地较晚,但也陆续推货。 广钢新城有三大突出优势:中央公园、地铁、学位。 中央公园 中央公园可分为三大主题公园,由西往东分别是生态公园、广钢遗址公园、水景公园,沿着公园从南到北,规划的容积率分别是3.8、4.8、7,项目定位也逐步由改善向刚需过渡,公园就是广钢最大的卖点,所以不少楼盘都会打出“公园头排”的标语。 一线江景房,是广州毋庸置疑的豪宅,此外,占有一席之地的便是面向天河公园的房子了。 地铁 除了已有的地铁一号线西朗站、广佛线鹤洞站,未来还有10号线(2020开通)、11号线(2020年开通)、22号线(2020年开通)、有轨电车2号线(2020年开通),所以未来整个广钢基本一走出门就是地铁口,这样的交通通达性,广州没有一个新城区能比得上。 学位 荔湾本就是老广州教育相对较强的区,广钢原有培英中学、真光中学,再加上广钢新城配建32所学校,包含普通高中3所、初中5所、小学9所、幼儿园15所,其中4所为现有保留学校。不管你去到哪一个项目,他们都会告诉你“300米一幼儿园、500米一小学、800米一中学”。 前排为幼儿园▼ 当然,在此,也要告知的是,目前广钢有三大缺点。 一是学位推进缓慢,只有几所学校建成,还有大量学校待建,但是问题不大,解决只是时间问题。 二是一直传言的广钢土地重金属污染问题,原本广钢是想多静止几年再开发,奈何主城区拆不动,供地紧张,所以提前入市,其实不少城市也有这个问题,例如成都的攀成钢板块,但是我觉得,这个问题并不影响广钢的前景,毕竟都有做一定的风险管控,ZF不可能拿20万人的生命开玩笑。 三是某些项目容积率超高,达到7,超过60层。 2.黄埔科学城 广州一路东进,受利好的就是黄埔了。离天河主城区仅仅一街之隔的黄埔为什么一直都没有崛起?最大的原因还是因为黄埔放眼望去皆是传统重工业,成片成片的石化厂,所以黄埔将区府搬到萝岗,为的就是先把萝岗的宜居氛围搞起来。接下来黄埔还将启动大规模的拆迁,填补与主城区的断裂层,沿着东进主线珠江新城-金融城-琶洲-鱼珠-第二CBD的一脉相承。 黄埔主要分为三大板块:科学城板块、区府板块和长岭居板块,这三个板块中,科学城板块距离主城区最近,有产业支撑,有已经通车的地铁6号线,是早期发展得最成熟的板块,也是产业+住宅扎堆的地方,是黄埔最值得投资的板块,目前的优质项目已达4.5万+,但是随着规划的落地,未来还有很大的空间。 但是广州似乎有意在“东进”的主轴:金融城-琶洲对称下的临江大道东延鱼珠港第二CBD之外,延伸了一条了副线:万博-南村-新造-化龙,可能也是为未来向东莞抛出橄榄枝做铺垫。 所以在这条副线之上,万博和南村可谓也是乘上广州城市建设的春风,所以万博商圈就是未来不容质疑的番禺区中心了,但万博,只能说在番禺区有热度,但是相比广州其他有竞争力的板块,潜力还不够。 2017年1月13日,金地以18.7亿夺得番禺官塘村地块,折合楼面价33660元/平,继去年11月25日番禺草堂村地块后楼面价再次破“3”,未来两宗宅地预计售至6万/平。 金地的这块地就是我们目前所能看到的番禺的天花板了。 3.南沙 南沙的地缘实在太好,它不仅是广州的南沙,更是粤港澳大湾区的南沙。 南沙100公里可以去到珠三角任何一个城市 21世纪海上丝绸之路重要枢纽 粤港澳深度合作示范区 新一轮改革开放先行地 国家级新区、自贸试验区 广州市唯一城市副中心 南沙于2002年开始大开发,2005年成为广州的行政区,2012年和2014年先后获国务院批准为国家新区和自贸试验区,形成了“双区”叠加的发展优势,南沙的开发建设上升为国家战略。 南沙成为中国新一轮改革开放的重要先行地,成为新时期代表国家参与新一轮经济全球化竞争与合作的重要载体和平台。 京津冀有滨海自贸区,长三角有浦东新区,珠三角有南沙自贸区,三足鼎立。 南沙置业,首先看目前已经相对成熟的金洲板块,因为有地铁4号线和万达广场,然后看明珠湾板块,明珠湾就是南沙的CBD。 深中通道的支线是有通过南沙的,2024年,深中通道通车后,大约30分钟车程可直达深圳前海自贸区,南沙未来会广受深圳辐射,所以想投资南沙的,一定要做好持有5年以上的准备。 虽然离市中心真心远,当前自住不可取。但是如果你买不起珠江新城、琶洲、金融城、广钢新城,那南沙绝对是你长线投资5年的最优选,未来发展一定好。 综上,广州买新房的三大热门板块就是广钢新城、黄埔科学城和南沙,三者各有优势,关键看你的需求和预算。